Prawnik wyjaśnia: Uciążliwi sąsiedzi i przymusowa sprzedaż mieszkania

Niemal każdy mieszkaniec bloku lub innego budynku wielorodzinnego wie, co znaczy mieć uciążliwego sąsiada nie respektującego reguł porządku domowego oraz zasad współżycia społecznego. Mieszkając w bloku można spotkać się z naruszaniem przez jego mieszkańców ciszy nocnej, spokoju, przechowywania przedmiotów, w tym rowerów lub mebli na klatkach schodowych, czy pozostawiania tam worków pełnych nieładnie pachnących śmieci. Generowanie hałasów nie tylko w godzinach nocnych jest zabronione. Nadmierny hałas wytwarzany w ciągu dnia również może stanowić zarówno naruszenie porządku domowego, jak i naruszenie przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Stanowi o tym art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń, zgodnie z którym kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Mowa jest więc w tym przepisie nie tylko o zakłócaniu spoczynku nocnego, ale także spokoju i porządku publicznego. Spokój i porządek publiczny mogą być zakłócane np. poprzez hałas zarówno w dzień jak i w nocy.

W praktyce jednak często okazuje się, że na takim uciążliwym lokatorze nie robią żadnego wrażenia interwencje Policji lub Straży Miejskiej, skargi sąsiadów czy interwencje zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. Czy w takiej sytuacji jedynym ratunkiem dla pozostałych mieszkańców jest poszukiwanie innego mieszkania w innym bloku? Otóż niekoniecznie.
Z pomocą przychodzi tutaj ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W art. 16 ustęp 1 stanowi, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Co istotne, w takim przypadku właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Prawo do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji oznacza prawo do wytoczenia przez wspólnotę mieszkaniową powództwa, czyli wniesienia do właściwego sądu pozwu przeciwko niesolidnemu lub niesubordynowanemu właścicielowi lokalu, który postępuje wbrew porządkowi domowemu lub długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat. Aby wspólnota mogła wytoczyć powództwo potrzebne jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do wystąpienia z powództwem o dokonanie sprzedaży lokalu. Wynika to z faktu, że czynność ta jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością. Uchwała właścicieli powinna odnosić się do konkretnego członka wspólnoty i konkretnego lokalu. Właściciel lokalu, którego dotyczy żądanie sprzedaży ma prawo kwestionować wyrażenie w drodze uchwały zgody na wytoczenie powództwa, podnosząc niezgodność uchwały z przepisami prawa lub podnosząc naruszenie taką uchwałą zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub jego interesów.

Przepis art. 16 ustawy o własności lokali niewątpliwie przyznaje wspólnocie najdalej idącą dotkliwą sankcję za niewywiązywanie się z obowiązków przez właściciela mieszkania. Wspólnota mieszkaniowa nie może wkraczać we władztwo mieszkania w inny sposób niż wynikający z art. 16 ustawy. Wspólnota mieszkaniowa samodzielnie nie może na przykład podejmować decyzji o odłączeniu dostaw mediów do poszczególnych mieszkań, nawet jeżeli właściciel takiego mieszkania zalega z płatnościami. Korzystanie z uprawnienia do żądania sprzedaży licytacyjnej mieszkania powinno być środkiem ostatecznym, stosowanym tylko wtedy, gdy łagodniejsze środki prawne nie odnoszą oczekiwanego skutku.
Jedną z przesłanek uzasadniających przymusową sprzedaż mieszkania w drodze licytacji jest długotrwałe zaleganie przez właściciela z zapłatą opłat należnych od niego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Mowa jest tutaj nie tylko o opłatach okresowych takich jak na przykład czynsz, ale także o opłatach mających charakter jednorazowych takich jak na przykład należności wynikające z rocznego rozliczenia wpłacanych zaliczek. Wartość zaległości powinna być na tyle znaczna, aby interes ekonomiczny wspólnoty mieszkaniowej uzasadniał sięgnięcie po ten ostateczny instrument prawny, jakim jest licytacyjna sprzedaż mieszkania. Zanim jednak wspólnota wystąpi na drogę postępowania sądowego z roszczeniem o sprzedaży licytacyjną mieszkania, powinna wytoczyć przeciwko właścicielowi, który zalega z opłatami powództwo o zapłatę, uzyskać tytuł wykonawczy i skierować sprawę do egzekucji. Dopiero, gdy te środki prawne okażą się bezskuteczne, wspólnota może wytoczyć powództwo o licytacyjną sprzedaż nieruchomości.

Zobacz też: