Prawnik wyjaśnia: Zasiedzenie rzeczy

Polskie prawo dopuszcza nabycie prawa własności zarówno nieruchomości jak i ruchomości w drodze zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Samoistność posiadania przejawia się w faktycznym władztwie nad rzeczą oraz chęci posiadania rzeczy tak, jakby zasiadujący był jedynym i wyłącznym właścicielem.

STRONA INTERNETOWA ADWOKATA KAMILA GROSSA

O charakterze posiadania decyduje bowiem sposób władania rzeczą. Sąd Najwyższy w orzecznictwie wskazuje, iż wymóg samoistnego posiadania jest zrealizowany także wtedy, gdy posiadacz rzeczy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i ją posiada w taki sposób, jakby był właścicielem. O posiadaniu samoistnym świadczyć może na przykład fakt, że posiadacz z wyłączeniem innych osób korzysta z rzeczy, nie zwraca się do nikogo o zgodę na korzystanie z rzeczy, ponosi publicznoprawne ciężary związane z rzeczą, na przykład płaci podatek od nieruchomości. Oprócz posiadania samoistnego przepisy mówią także o dobrej i złej wierze posiadacza, których jednak nie definiują. Pojęcie dobrej i złej wiary precyzuje nam orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2000 r., IV CKN 180/00 „dla przyjęcia samoistnego posiadania w dobrej wierze w ramach instytucji zasiedzenia niezbędne jest wykazanie, że samoistny posiadacz rzeczy nie tylko pozostaje w przekonaniu, że niczyjego prawa nie narusza, ale że ma on przeświadczenie, iż jest właścicielem rzeczy i że to jego przeświadczenie znajduje w danych okolicznościach obiektywne uzasadnienie”. Dobra wiara musi istnieć przez cały czas posiadania tj. od jego uzyskania do upływu terminu zasiedzenia. Dowiedzenie się przez posiadacza rzeczy przed upływem okresu zasiedzenia, a więc przed upływem dwudziestu lat, że nabył on rzecz od nieuprawnionej osoby, sprawia że należy go od początku jej posiadania traktować jako posiadacza w złej wierze. Jeżeli więc w ciągu dwudziestu lat samoistny posiadacz utraci dobrą wiarę, nabycie w drodze zasiedzenia nie nastąpi.

Brak dobrej wiary nie powoduje jednak, że posiadacz samoistny w ogóle nie nabędzie prawa własności nieruchomości. W przypadku występowania złej wiary, posiadacz nieruchomości nabędzie jej własność po upływie lat trzydziestu. Należy pamiętać, że w postępowaniu o zasiedzenie nie można zasłaniać się brakiem zbadania, czy zbywca rzeczywiście jest osobą uprawnioną do rozporządzania rzeczą. W przypadku, gdy nie dołożymy należytej staranności w celu sprawdzenia powyższej okoliczności, nie możemy powoływać się na posiadanie w dobrej wierze. Odmiennie liczy się termin zasiedzenia w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest osoba małoletnia. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, wtedy termin zasiedzenia nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Taka regulacja chroni małoletniego właściciela, który do osiągnięcia pełnoletności nie może działać samodzielnie w świetle prawa, a więc nie może dochodzić swoich słusznych praw także w zakresie ochrony własności i posiadania. Małoletni właściciel ma dwa lata od momentu uzyskania pełnoletności na podjęcie stosownych działań prawnych w celu odzyskania posiadania nieruchomości i przerwania biegu terminu do zasiedzenia nieruchomości przez jej posiadacza.

Co natomiast dzieje się w przypadku śmierci samoistnego posiadacza rzeczy i dalszego posiadania np. przez jego następców prawnych - spadkobierców. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia, a więc w trakcie dwudziestoletniego, bądź trzydziestoletniego terminu posiadania nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Inaczej przedstawia się sytuacja zasiedzenia w przypadku rzeczy ruchomej. Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Do nabycia własności rzeczy ruchomej wystarcza więc trzyletni okres jej samoistnego posiadania. Jednakże nie można nabyć własności rzeczy ruchomej w drodze zasiedzenia w przypadku występowania złej wiary. Jeżeli więc posiadacz rzeczy ruchomej pozostaje w przekonaniu, że niczyjego prawa nie narusza oraz ma przeświadczenie, iż jest właścicielem rzeczy i to przeświadczenie znajduje obiektywne uzasadnienie, może nabyć prawo własności tej rzeczy po upływie trzech lat.

Warto wskazać, że nie można zasiedzieć rzeczy ruchomej wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury. Zgodnie z ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury prowadzonego przez ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego wpisuje się rzeczy ruchome będące zabytkami, muzealiami, materiałami bibliotecznymi, materiałami archiwalnymi, utraconymi przez właściciela w wyniku czynu zabronionego określonego w art. 278 § 1 k.k. (kradzież), art. 279 § 1 k.k. (kradzież z włamaniem), art. 280-283 k.k. (rozbój, kradzież rozbójnicza, wymuszenie rozbójnicze), 283 § 1-3 k.k. (przywłaszczenie cudzej rzeczy ruchomej lub prawa majątkowego, przywłaszczenie powierzonej rzeczy ruchomej). Wpisu do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury dokonuje się na wniosek Policji, prokuratora, wojewódzkiego konserwatora zabytków, Naczelnego Dyrektora Archiwów Państwowych, właściciela rzeczy utraconej w wyniku czynu zabronionego lub osoby kierującej jednostką organizacyjną, w zbiorach albo zasobach której rzecz się znajdowała. Kodeks cywilny reguluje także sytuację, w której osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy. W takiej sytuacji nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, ale tylko w przypadku gdy pozostaje w dobrej wierze. Dobra wiara nabywcy w takim przypadku wyraża się w jego przekonaniu - usprawiedliwionym konkretnymi okolicznościami - że zbywca jest uprawniony do rozporządzania daną rzeczą, przy czym dobrą wiarę nabywcy wyłącza spowodowany niedbalstwem brak świadomości, że zbywca jest osobą nieuprawnioną. Jeżeli jednak rzecz, która została zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela, zostaje następnie zbyta przed upływem trzech lat od jej zgubienia, skradzenia lub utraty, wtedy nabywca może uzyskać własność rzeczy z upływem trzyletniego terminu.

Ograniczenie czasowe nie dotyczy między innymi pieniędzy. Powyższe przepisy łatwo zobrazować na przykładzie zbycia skradzionego samochodu. Jeżeli posiadacz skradzionego samochodu dowiedział się o jego pochodzeniu przed upływem trzyletniego okresu, to znaczy że utracił z tym momentem dobrą wiarę. Nie może więc nabyć własności samochodu. Jeżeli więc skradziony samochód odebrano jego nabywcy w toku postępowania karnego, po zakończeniu postępowania nie można wydać mu tego samochodu jako właścicielowi. Nabywca samochodu używanego powinien dochować staranności w celu sprawdzenia pochodzenia pojazdu. Nabywca nie zawsze ma obowiązek przeprowadzenia badań pochodzenia pojazdu. Jednakże powinien to uczynić, gdy okoliczności nasuwają wątpliwości co do uprawnienia zbywcy. Obowiązek taki powstaje na przykład, gdy samochód jest zbywany bez dwóch kompletów kluczy. Na koniec należy napisać o samym postępowaniu sądowym w sprawach o stwierdzenie zasiedzenia rzeczy.

Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie przez sąd zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Sąd ma obowiązek ustalić krąg zainteresowanych podmiotów w sprawie. Może to uczynić także przez ogłoszenie, jeżeli wnioskodawca sam nie wskaże wszystkich zainteresowanych. Zasiedzenie własności należy przed sądem udowodnić. Obowiązek udowodnienia spoczywa na wnioskodawcy, zgodnie z regułą kodeksową, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Właściwość sądu ustala się w oparciu o miejsce położenia rzeczy. Jeżeli więc nieruchomość położona jest na przykład w Gaworzycach, właściwym do stwierdzenia zasiedzenia będzie Sąd Rejonowy w Głogowie Wydział I Cywilny. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności rzeczy wynosi dwa tysiące złotych.

Źródło: - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,

- ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego,

- ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,

- postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2000 r., IV CKN 180/00.

STRONA INTERNETOWA ADWOKATA KAMILA GROSSA