Prawnik wyjaśnia: Wpływ SARS-CoV-2 na umowy cywilnoprawne

Kacper Chudzik
Kacper Chudzik
Naszym czytelnikom doradza adwokat Kamil Gross z Głogowa.

W związku z występowaniem stanu epidemii ogłoszonego na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020 roku, poz. 491) od kilku dni obserwujemy niebezpieczne zawirowania w obszarze stosowania umów cywilnoprawnych, a w szczególności umów najmu lokali użytkowych i mieszkalnych.

Tzw. specustawa - ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych nie reguluje wpływu epidemii na obowiązywanie umów cywilnoprawnych (jak i wielu innych istotnych kwestii). W takim wypadku musimy odwołać się do ogólnych zasad prawa umów ujętych w Kodeksie cywilnym (dalej k.c.).

Zasadą jest, iż w przypadku niewykonania umowy, strona, która nie wywiąże się z umowy, jest zobowiązana do naprawienia szkody. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Złagodzeniu tego reżimu umownego ma służyć art. 3571 § 1 k.c., który stanowi, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę może być wyłączona, ale jedynie w przypadku, gdy szkoda wynikła z wystąpienia siły wyższej (vis maior). Pojęcie to nie jest zdefiniowane w przepisach, a jego znaczenie zostało wypracowane przez orzecznictwo, w którym przyjmuje się, że siła wyższa to zdarzenie: zewnętrzne, niemożliwe (lub bardzo trudne) do przewidzenia, skutkom którego nie sposób było zapobiec. To, czy epidemia koronawirusa (SARS-CoV-2) może kwalifikować się jako siła wyższa i w pewnych przypadkach zwalniać od odpowiedzialności za niewykonanie umowy, zależy od szczegółowej analizy konkretnego przypadku – zagrożenie zarażeniem powinno być obiektywne i realne, a szkoda którą w takiej sytuacji poniesie druga strona umowy wynikać musi bezpośrednio z wystąpienia ryzyka zarażenia koronawirusem.

Można więc stwierdzić, że wystąpienie koronawirusa mogłoby w pewnych przypadkach uzasadniać domaganie się przez jedną ze stron umowy najmu np. obniżenia czynszu (tzw. odstępnego), a w sytuacji skrajnej nawet rozwiązania takiej umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia. O uzasadnionym żądaniu obniżenia czynszu najmu można byłoby mówić np. w sytuacji, gdy dalsze prowadzenie działalności gospodarczej prowadzonej w najmowanym lokalu użytkowym zostało zabronione przez wprowadzone na mocy powszechnie obowiązujących aktów prawnych ograniczenia. W takim przypadku beznadziejna sytuacja przedsiębiorcy, który nie może prowadzić działalności gospodarczej, a który jest zarazem najemcą lokalu, mogłaby spowodować zasadność roszczenia o renegocjowanie warunków umowy najmu.

Podkreślić jednak należy – czego zdają się nie zauważać autorzy (w przeważającej mierze będący prawnikami) publikujący liczne artykuły na ten temat - że wskutek wystąpienia stanu epidemii i związanych z nim ograniczeń, szkodę ponosi nie tylko przedsiębiorca – najemca, ale także wynajmujący (właściciele lokalów), dla których zaistniały stan rzeczy był również nieprzewidziany i prowadzi do spadków dochodów, a przez to trudnej lub wręcz beznadziejne sytuacji finansowej. Może to mieć miejsce w szczególności, gdy wynajmujący trudni się jedynie wynajmowaniem lokalu lub lokali. Do formułowania żądań w zakresie obniżenia czynszów najmu, czy wręcz rozwiązania umów bez zachowania terminów wypowiedzenia, należy więc podejść z odpowiednim rozeznaniem i wyczuciem. Każda ze stron tych umów powinna w szczególności szanować sytuację, w której znalazła się także druga strona w związku z wystąpieniem stanu epidemii i związanych z nim ograniczeń.

Przestrzegałbym przed kierowaniem jednostronnych i daleko idących żądań, a nakłaniałbym raczej do podejmowania w takich sytuacjach rozmów i negocjacji, które nastawione będą na osiągnięcie konsensusu, kontynuowanie umów i przetrwanie firm, a przez to całej gospodarki kraju. Należy pamiętać, że jednostronne wypowiadanie umów czy ich warunków będzie za kilka miesięcy – kiedy sądy w pełni wznowią swoją działalność – przedmiotem ich rozważań. Nie można zakładać, że sądy będą uwzględniać jedynie interes najemców bez uwzględnienia także słusznych interesów wynajmujących, którzy znaleźli się w podobnej sytuacji jak inne podmioty, które mają obecnie problemy z płynnością finansową.

Najnowsze informacje dot. koronawirusa

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3