Prawnik wyjaśnia: Wejście na nieruchomość sąsiada w celu wykonania prac budowlanych

W trakcie prowadzenia prac budowlanych lub remontowo-budowlanych zdarzają się sytuacje, w których koniecznym jest wejście na teren sąsiadujący lub do sąsiedniego mieszkania. Na przykład w celu przeprowadzenia prac remontowych w mieszkaniu może okazać się koniecznym wejście do sąsiedniego mieszkania w celu sprawdzenia, który z przewodów kominowych jest wolny. W takim wypadku należy uzyskać zgodę właściciela nieruchomości sąsiedniej na wejście do lokalu mieszkalnego. Co jednak zrobić, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości nie wyraża zgody na wejście lub nie można się z nim skontaktować? Może się zdarzyć np., że właściciel przebywa poza granicami kraju, albo zmarł, a nie zostało po nim przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku.

W takiej sytuacji z pomocą przychodzi Prawo budowlane. Artykuł 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane normuje właśnie sytuację, w której wykonywanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych bezwzględnie wymaga wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, wiążącego się z pewnymi ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej przez jej właściciela. Zgodnie z tym przepisem jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa powyżej, organ administracji architektoniczno-budowlanej - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Inwestor, po zakończeniu robót jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Podmiotem zobligowanym do porozumienia się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości (budynku, lokalu) jest zawsze inwestor. Inwestor nie musi podejmować czynności osobiście, lecz może posłużyć się pełnomocnikiem, którym może być profesjonalista (adwokat, radca prawny), jak również inna osoba fizyczna, która działa na podstawie udzielonego jej przez inwestora pełnomocnictwa. Z właścicielem sąsiedniej nieruchomości inwestor powinien uzgodnić przede wszystkim kwestie wejścia na teren tej nieruchomości i wiążących się z tym warunków, takich jak przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z sąsiedniej nieruchomości, a także ewentualna rekompensata z tego tytułu. Dopiero wyraźna zgoda udzielona przez podmiot posiadający prawo do sąsiedniej nieruchomości uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych.

Użyczenie nieruchomości sąsiedniej może mieć charakter dobrowolny, wyrażony w formie porozumienia cywilnoprawnego. Dopiero w sytuacji, kiedy pomimo podjętych przez inwestora czynności zmierzających do uzyskania zezwolenia właściciela nieruchomości sąsiedniej nie dojdzie do zawarcia pomiędzy inwestorem i właścicielem sąsiedniej nieruchomości porozumienia w kwestii wejścia na teren sąsiedni, niezbędnego do wykonywania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, ma zastosowanie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, przewidujący wydanie rozstrzygnięcia właściwego organu w drodze decyzji administracyjnej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 lutego 2020 r., VII SA/Wa 1976/19, LEX nr 3041197).

Rozstrzygnięcie to nie może być podjęte przez organ z urzędu. Dopuszczalna jest jedynie forma działania organu na wniosek inwestora, który ma interes prawny w skorzystaniu z udzielonego mu decyzją o pozwoleniu na budowę uprawnienia do przeprowadzenia procesu budowlanego.

Aby wniosek inwestora był skuteczny i doprowadził do zamierzonego przez niego skutku, musi być odpowiednio sformułowany i zawierać uzasadnienie. Wniosek inwestora powinien jednoznacznie wykazywać, na podstawie dołączonej dokumentacji budowlanej, że wykonanie budowy wymaga wejścia na teren sąsiedni. We wniosku popartym odpowiednim materiałem dowodowym musi być także wskazane, że dotychczas podjęte przez inwestora czynności w celu doprowadzenia do dobrowolnego skorzystania z sąsiedniego terenu okazały się bezskuteczne (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2020 r., II SA/Sz 1155/19, LEX nr 3039331). Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej; bądź lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i nieruchomości wspólnej w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Chodzi więc wyłącznie o sytuację, w której nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej posesji (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2018 r., II SA/Gd 409/18, LEX nr 2608812).

Wniosek złożony w trybie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego wszczyna w sprawie postępowanie administracyjne, o którym powinni zostać zawiadomieni właściciele nieruchomości sąsiedniej, ponieważ mają interes prawny w sprawie, której przedmiotem jest rozstrzygnięcie kwestii niezbędności wejścia na nieruchomość stanowiącą ich własność (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 21 lutego 2019 r., II SA/Łd 867/18, LEX nr 2629773). W decyzji wydanej na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego organ ma obowiązek określić granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub sąsiedniej nieruchomości. Badając niezbędność wejścia na nieruchomość sąsiednią organ nie jest uprawniony do kwestionowania ani rodzaju planowanych robót budowlanych, ani potrzeby ich przeprowadzenia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 12 grudnia 2019 r., II SA/Go 716/19, LEX nr 2759398). Organ ma również obowiązek ustalić, czy inwestor, który wystąpił o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości jest podmiotem, który może legalnie przystąpić do wykonywania określonych robót budowlanych, tj. czy legitymuje się dokonanym zgłoszeniem, od którego nikt nie wniósł sprzeciwu lub udzielonym pozwoleniem na budowę w formie ostatecznej decyzji (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 lutego 2020 r., II SA/Po 330/19, LEX nr 2780709). Warto zaznaczyć, że rozstrzygnięcie, o którym mowa w art. 47 ust. 2 p.b., może dotyczyć tylko robót na dzień jego wydania jeszcze nie wykonanych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 października 2011 r., IV SA/Po 777/10, LEX nr 1694719).

Wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w rozumieniu art. 47 ust. 1 p.b. nie oznacza możliwości naruszenia substancji budynku lub lokalu na tejże nieruchomości. Roboty budowlane o jakich mowa w art. 47 ust. 1 p.b., dotyczą bowiem wyłącznie budynku inwestora, a nie zaś budynku lub lokalu znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 września 2011 r., II OSK 1323/10, LEX nr 1068994).

Więcej porad prawnych znajdziecie W NASZYM ARCHIWUM PORAD - POD TYM LINKIEM